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マンション売却時の固定資産税はいくら?日割り精算で平等に!

マンションを売却するときには、様々な税金がかかるものです。

たとえば、売却利益が出た場合は不動産譲渡税と住民税がかかります。これらの税金は売却したときに一回だけかかる税金です。

一方でマンションを所有している間、毎年所有者にかかる税金があります。その税金が「固定資産税」です。

マンション売却時の固定資産税は結構ややこしい

では、固定資産税の内容や納税義務者について解説します。

そもそも固定資産税って何?

まずは固定資産税について確認しておきましょう。

「固定資産」とは土地や家屋などの不動産のことで、分譲マンションも不動産になります。納税者はその不動産の登記簿上の所有者であり、納税先はその不動産の所在地である市町村です。

たとえば、東京に住んでいる人が大阪市に不動産を所有している場合、固定資産税は大阪市に納めることになります。固定資産税の起算日は各自治体によって定められており、毎年1月1日または4月1日です。 起算日現在の所有者が、その年の固定資産税を納めます。

1月1日が起算日の場合には、1月1日から12月31日を一年間とします。

4月1日を起算日とする場合には、4月1日から翌年の3月31日までを一年間とします。 

そのため、たとえ1月2日や4月2日に不動産を売却したとしても、起算日現在の所有者が納税義務者になるのです。

マンションを売却したときの固定資産税納税義務者は?

このように、固定資産税の課税起算日現在のマンション所有者が、そのマンションの固定資産税納税義務者になります。起算日の1ヶ月後にマンションを売却して所有権移転の登記を済ませたとしても、その年の法律的な納税義務者は起算日現在の所有者です。

したがって、実際の納税は固定資産税の基準日に所有者だった人、すなわち売主が行い、翌年から新しい所有者(買主)が納税義務者となります。

固定資産税の精算で固定資産税の不公平を解消!

固定資産税の法律的な納税義務者は、固定資産税の起算日現在の所有者です。しかしほとんどの場合、不動産の売却は固定資産税の起算日とは違う日に行われます。これでは、現実的には不公平ですよね。

そこで、マンションの売却時には固定資産税を日割りで計算して、売主と買主の分担を決める仕組みになっており、これを「固定資産税の精算」と言います。

固定資産税の精算は、不動産の売主と買主の間で交わされる個人的な契約です。納税は売主が行って、精算額は買主から売主に支払われます。このように固定資産税の精算上では、不動産の引き渡し日から買主負担になっているのです。

固定資産税額が確定していない場合はどうするの?

固定資産税精算の分担額の計算はそれほど難しいものではありません。問題は、その年の固定資産税額が確定していないときに、どのように計算するかということです。

現在よく行われている方法は3つあります。

1. 固定資産税等の通知書が来てから精算する

不動産の引き渡し日が2月25日とすると、

  • 1月1日を基準とする自治体では4月ごろに通知がくるので、引き渡し日から1ヶ月超が経過したところで改めて固定資産税の精算をすることになります。
  • 4月1日を基準とする自治体の場合には、前年の5月ごろには通知が来ているので2月25日には正確な精算が可能です。

2. 前年度の通知書で仮精算し、今年度の通知書が来てから本精算する

固定資産税の税額が大きく、評価額の変化が考えられる場合にはこの方法を選びます。

  • 1月1日を基準とする自治体では4月ごろに通知がくるので、2月25日に一旦前年度分で仮精算して、通知が来てから本精算をします。
  • 4月1日を基準とする自治体の場合には、前年の5月ごろには通知が来ているので2月25日には正確な精算可能です。

3. 前年度の通知書での精算を本精算とする

固定資産税額があまり多額でなく、評価額の変化が考えられない場合には、この方法が簡単です。

  • 1月1日を基準とする自治体では4月ごろに通知がくるので、2月25日に前年度の通知額で精算を済ませてしまいます。
  • 4月1日を基準とする自治体の場合には、昨年の5月ごろには通知が来ているので2月25日には精算可能です。

固定資産税の精算は細かいことではありますが、物件の価格が大きくなると固定資産税の額も大きくなるため、見過ごせない大切なことです。トラブルを起こさないためにも、細かく取り決めておきましょう。

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